之前因為工作領域以及個人興趣，對REITs這個投資品種有一些了解。今年3月份全球疫情爆發，美股出現了巴菲特都活久見的數次熔斷，房地產這種周期行業也首當其沖，很多REITs跌幅非常大，引起了我的重新關注。

于是我花時間，再學習各國的REITs產品。先為大家簡單介紹一下REITs的基本知識。

REITs是美國人在1965年始創的，全稱是real estate investment trust，字面翻譯：房地產投資信托基金。用大白話來說，有一個精明的房地產投資團隊，把投資人的資金集合在一起，然后去投資他們看好的房地產，再把收到的租金及其他收入中的絕大部分及時分配給投資人。 

美國證監會對REITs的具體要求如下：

◆ 1、基金至少75%的資產投資于房地產

◆ 2、至少75%的收入來源于房地產租金，房產抵押貸款利息，或是物業出售收益

◆ 3、為納稅法人

◆ 4、由董事會或者受托人管理

◆ 5、first年末的股東數量至少為100個

◆ 6、前五大股東持有股份不大于50%

◆ 7、至少將應稅收入的90%分配給基金持有人

目前38個+國家都發行了REITs，富時指數公司旗下的全球房地產指數里包括了數百個上市Reits。單美國的各類REITs總資產加起來達3萬億+美元。

大部分REITs都在交易所上市交易。

目前大約有8700萬美國人通過他們的養老金401(k)計劃或其他方式投資到REITs或者相關ETF里面。也有保險公司和養老基金等機構投資者會配置REITs。

REITs投資的物業類型很多，包括寫字樓、公寓、倉儲、購物center、醫院、數據center、通信塔、基礎設施以及酒店等，投資機構將其詳細分成了13個類別，這里就不列舉了。大多數的REITs會專注在某一個領域，少數也會對投資組合進行多樣化操作。還有一類mREITs（抵押貸款REITs），他們不直接擁有物業，而是給房地產項目融資收取利息。

考慮到REITs分紅比大多數證券更穩定，這類投資對于喜愛房地產或分紅的投資者提供了一個補充渠道。還有研究認為REITs和其他資產的相關性較低，對資產配置有利。根據富時指數的報告，REITs的長期回報趕過了美國大盤和小盤指數，過去40年的年化回報為12.02%。

投資REITs有幾大好處：

1 、流動性

交易方式跟其他股票沒有區別，比投資實體房產便利；

2 、多樣化

和其他資產相關性低，有利資產配置；

3、  透明性

跟其他上市公司一樣受證監會監管，需要披露大量信息；

4、  分紅好

分配率大于90%，股息收益率高于其他證券，也沒有雙重納稅的問題；

5、  收益高

大多數的長期場景下，總收益高于其他類別指數。

REITs在美國的發展非常成功，在美股的房地產板塊，那些大市值的公司幾乎都是REITs，傳統的大型開發商如Horton和Lennar反而不算龍頭了。舉幾個例子，美國前十大購物center的大部分都屬于SPG一家公司；運營電信基礎設施的美國鐵塔市值1000億+美元，疫情后股價迅速恢復到前期高點；EQIX這個公司運營著大量的數據center，在科網泡沫破滅觸底之后的2003年觸底，到今年高點時上漲了430倍。

與大陸房地產相關的REIT特別有名的應該是香港上市的領展房產基金，這個REIT持有香港和大陸的寫字樓和購物center以及一些開發業務，2005年上市時市值為230億港幣左右，2019年曾達到2000億市值。

國內資本市場也一直在探索REITs的可行性，但之前一直只有類REITs，沒有真正的REIT上市。近期券商和媒體正在吹風，2020年將發行first個REIT，估計是監管方從穩妥出發，放行的是一個基礎設施類產品。

有興趣的朋友可以關注我們，后期有更多關于REITs的介紹。