我們在上一期的筆記中提到標普公司有發布一個“ASX 50 A-REITs”指數，這個指數里面的七個房地產類標的剛好也是目前澳洲市值非常大流動性特別好的七個公司，從這一期開始我們按市值從小到大的順序來逐一了解這些公司。需要特別說明的是，筆記公開發布的信息僅僅是一些基本的認識，不能作為投資建議，老朱對此不負任何責任。

Vincinity這個公司名字我們也許會陌生，但去過墨爾本的人大多數應該到訪過公司旗下的Chadstone商場，這個購物center位于墨爾本東南區，被稱為南半球特大的購物center。初次去那里逛街的時候，我就被藍天白云下的玻璃穹頂給迷住了。

01、公司簡史

Vincinity的前身是Jennings地產，成立于1985年2月，同年在澳交所上市。1991年的時候公司改名為Centro地產，后期在1997年公司進行重組成為了合訂證券。

在這里簡單說一下合訂證券，它為A-REITs提供了一個合理的稅務架構，目前幾乎90%以上的A-REITs都是使用的合訂證券架構。以Vicinity為例，每份合訂證券由一份Vicinity Limited公司股份和一份Vicinity Centres信托單位組合而成，不可分割。公司是集團的全資實體，管理Vicinity信托基金持有的所有商業地產組合以及外部第三方的物業。

“信托”持有物業收租金，不用交所得稅

“公司”負責管理，需要交所得稅。

“信托+公司=合訂證券”，收入絕大多數分配給投資人。

在后續的發展歷程中，Centro做了大量的并購，幾乎每年都有幾個并購發生。2006年Centro的美國子公司并購了Westfield公司的七個購物center，公司當時躋身美國Seventh大商業地產公司，管理著100億美元+的地產組合。可惜高歌猛進的好日子總是比較短暫，2008年美國次貸危機爆發，Centro遇到了嚴重的流動性困難。經過幾年的掙扎之后，公司在2011年6月把美國業務打包出售給了黑石旗下的基金。

同年，澳洲證監會對Centro公司的8位高管提起訴訟，包括公司董事長和CEO的高管團隊幾乎全軍覆沒，主要理由是他們對財務情況的披露嚴重違法。大量的會議之后，澳洲高等法院同意對公司進行重整。優先債權人免除了27億美元的債務，股票和可轉債投資人得到了現金補償并出局，而公司資產的歸屬權被轉移至優先債權人名下。

不知道是不是為了抹去以前的負面影響，2013年1月，股東大會一致同意將Centro這個名字改為Federation。

到了2015年，Federation公司和Novion公司合并，合并后的公司被命名為Vicinity Centres，字面意義是“鄰里購物center”。Emporium Melbourne和Chadstone這兩個核心資產便是從Novion公司合并過來的。接下來的這五年，公司總算沒有再改名字了。

02、資產及運營

Vincinity目前是澳洲second大購物center集團，所有商業租客的年銷售收入達到174億澳幣。2019財年公司的運營現金流（FFO）為6.89億澳幣。公司擁有南半球特大的購物 center Chadstone，同時也是奢侈品行業的澳洲first大業主。

我們看一下公司年報列出的主要財務指標：

全球的網購浪潮之下，傳統的商業地產公司經歷了很艱難的時光。Vincinity在2015年還持有88個物業，這幾年一直在騰挪，數量做少，資產做優，到2019財年留下了62個物業但資產規模還有小幅上升。在艱苦的努力之下，出租率維持在了99.5%的水平，年度銷售額跟當年88個物業時基本持平，去年為165億澳幣。其中品牌專賣店的坪效比2018財年增長了9.4%，達到11,083澳幣。

公司管理層把公司資產分為兩類--旗艦類和核心類，聽起來都很厲害，不過真正賺錢的是旗艦類，Chadstone就是旗艦類里的臺柱子，年度銷售額全澳洲first。公司近年的策略是處置非核心資產的同時，繼續升級優質資產。根據截止19年底的半年報，組合里的物業數量又減少了3個。而Chadstone的營業額同比增長了7.8%，具體品類里的奢侈品銷售增加了30.2%，似乎全世界的有錢人都再變得更有錢且花錢不手軟。

不過我們可以看到專賣店的租用成本率微升，由上年14.7%漲到本財年的15%，租客的經營壓力也不算小。

03、現金流和債務

房托基金的現金流及債務安排跟一般公司不一樣，由于規定了90%以上的收入要分配給投資人，公司要發展就只能通過債券和股權融資兩條路。

本財年和上年度的主要區別是沒有進行大的收購，公司出售了6.7億澳幣的非核心資產，在市場以凈有形資產折價12.3%的價格回購了2.55億的股票。

2020年到期的債務主要是4億澳幣利率為5.38%的中期票據，已經成功置換為2025年2.6%的中期票據。在2020年之前的信用評級是：標普A/穩定，穆迪A2/穩定。但今年上半年都已由穩定調整為了負面。然后公司在6月份進行了一個很大的新股配售計劃，債務結構改變也很明顯，具體請看文章末尾。

04、管理層

10位高管里面，董事長Peter Hay和其他7位都是從2015年Vicinity誕生于合并時就上任了，另外兩位新官的履歷如下：

除了上述10位董事之外，非執行董事有9位，他們加起來的酬金有206萬澳幣，感覺董事會隊伍比國內的上市公司龐大很多啊！這部分成本也高不少。

05、高管持股及公司回購

董事持股沒有變化，大多沒什么持股，只有一個非執行董事David Thurin持有1389萬股。

公司從2017年7月25日起執行了一個回購計劃，近期一次回購是2020年3月19日，總耗資6.02億澳幣，買了2.4億股，平均回購成本每股約2.51澳幣。這個回購計劃在疫情爆發之后就暫停了。

06、分紅和市場表現

AFFO是分紅的現金來源，過去幾年基本維持在0.17澳元左右，分紅也就在0.16元左右，可是有略微下降。過去幾年的分紅收益率在5%-5.5%之間。

公司股價在2016年$3.6見頂，后在$2.5附近震蕩了三年，今年的疫情打擊之下跌到$0.9。6月11日的新報價是$1.67，如果僅僅根據前面五年的歷史簡單推斷，目前價格隱含的分紅收益率就很高了。

07、公司管理層對新冠的分析

根據澳洲衛生部的統計，疫情高峰出現在3月底，四月中旬到現在已經得到了很好的控制，目前也只有零星的新增了。

新冠疫情對商業地產的影響非常大，我們一起隨著疫情的變化看一下公司管理層的反應。

二月份

公司管理層在2月中旬的半年報中披露了人流量變化，可以看到1月底到2月中旬同比人流量減少了8.1%。管理層當時對2020財年的每股運營現金流（FFO）指引從之前的17.6/17.8下調到17.2/17.4，幅度不是很大。

三月份

但是在3月19日，公司撤回了2月份的盈利和分紅指引，理由是新冠疫情的擴大。在這份聲明中，CEOKelly提到公司還有13億澳幣的信用額度，并可以延遲一些資本支出，同時也暫緩了此前較為頻繁的回購動作。

六月份

CEO提到這些舉措主要是增強資產負債表以應對新冠疫情帶來的不確定性，新股配售也可以維持公司的信用評級。可能后者才是更重要的吧，畢竟公司大量的債務都與信用評級有關，一旦下調，公司流動性可能遭遇極大打擊。

3月至5月的這三個月，只有49%的租金賬單被支付，大量免租或延期交付的談判正在進行之中。隨著政府疫情防控的措施放松，客流量從4月份同比下降50%提升到了同比下降26%。80%的店鋪恢復了營業，4月份時僅有42%。

由于近期的配售資金用于還債，較明顯的改善了杠桿率，2023年前到期的債務大幅降到了1.5億澳幣，另外配售完成之后公司也擁有了8.6億澳幣的現金。

這篇筆記看起來比較凌亂，大家見諒。我的計劃是先初步過一遍這七家公司，然后有心得的話再做一些點評。